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大郭庄是房价奇迹,还是陆家嘴奇迹?

2021-02-15 11:37:21

大郭庄是房价奇迹,还是陆家嘴奇迹?


今年八月份,碧桂园拿下了和平路今年四大地王之一的原坝山热电厂地块,与规划中的徐州陆家嘴大郭庄片区直线距离仅有2.3公里。

作为紧邻徐州陆家嘴的项目,销售隐晦的说了价格预期会在2.5W+。


而值这个契机,今天要聊徐州陆家嘴分嘴,就首先要和大家聊一聊它的前身——大郭庄板块


大郭庄的家庭背景

这个板块一共有三个属性:食品城物流仓储机场停靠,居住性质。

那么郭庄板块的跨幅究竟有多大:其最长开口径从郭庄路开始绵延至1号路往南。与新城区被一条废黄河隔开,这中间的里子是大郭庄片区,这外面的看头就是中国·徐州·陆家嘴分嘴。


整个郭庄片区中间经过数次动迁,最大的安置区域的形成当然要数惠民小区。

而随着东区房地产市场喷发的那几年,从绿地开始,相信徐州不少房企进驻徐州都在盯着这块区域,奈何机场不搬家谁敢轻易动?

这也是为何新城区目前有楼层限高的原因,开发商少卖不少房的原因。大郭庄动之时,不知道会有多少双筷子准备动了。近十年,这块徐州最香的把子肉,在今年,开始了它的出锅之旅!


大郭庄的个人条件

大郭庄板块会不会掀起徐州上升强二线城市之路?

大郭庄,纵横之下盘活了徐州的南区经济线,但真正到投入使用还是需要整个城市割肉喂鹰。

首先我们看一看拆迁之后的板块属性:作为徐州版的陆家嘴,很多公众号写这片区域通常写的范围大了很多:大到把河对岸的一中、奥体、招商中心都囊括在内。

但把规划图拿在手里细品的时候,你会发现大郭庄的规划在刻意和新城区保持一定的距离,为何?CBD同化CAZ,那CBD还有存在的意义吗?

河对岸的新城区CBD,招商在忙着建住宅,商业化还在脑子里,大郭庄整体便会慢。

其次就是CAZ城市中央活动区这个词,从大郭庄开始规划CAZ,这个词你问谁都是中央活动区,中央活动区能代表市中心吗?大家不要误会,CAZ简单来说就是CBD的衍生品——CAZ不仅是包含金融以及商业服务业,还是集旅游休闲,购物消费,文化娱乐,体育健身为一体的大型商旅文活动集聚区。

不仅拥有多样化、现代化的配套设施设备,还拥有便捷的城市交通和物流系统。CAZ是一个城市的核心,并把握了城市乃至更广泛地区的经济脉搏。

吹CAZ,需先懂CAZ

这其中最著名的例子就是:伦敦中央活动区,但徐州这个CAZ意义可是不一样的,首先徐州并不存在成熟的CBD经济圈,当然这个圈未来会有我们说的招商中心。但你千万别以为招商起飞了,CAZ就盘活了。CAZ和CBD的呼应不仅仅是地理位置上的改造,而且还需要一个时间上的跨度,并且后者要更为重要。


上图是一张2000年世界一线城市CBD存续数量,因为CBD与城市的发展导向不同,城市逐渐开始将CBD朝CAZ转化。伦敦的CAZ从2004年开始进行规划,预计规划用时15-20年实现CAZ成熟,简单说就是把CBD吃掉需要近20年。

小编这里依照伦敦CAZ给大家看一个成熟CAZ的样本:


也就是说目前徐州在整个东区在做的CAZ是一种什么形式:1、在新城区以招商为底子起CBD;2、在大郭庄板块建立城市CAZ,做到有钱、有肉、有诗、有酒还同时要罩着CBD;3、以地铁线路为蓝本,盘活周边交通环境;4、搞搞文化内核,废黄河立马被拔高了起来。

这时候你会发现一个蓝本出来了:(废)黄河沿岸,老城区氛围浓厚,地铁线纵横来往,不就是陆家嘴分嘴嘛,但难度我也就不用说了。还有重要的一点,就是黄河这事儿它靠不靠谱嘞。


不过往南去又宽了,连着洪泽湖。

CAZ不仅需要盘活当前的经济需求,还要盘活住房发展、就业发展、交通便捷、服务业发展,如果大郭庄一旦成了,徐州的市中心怕是一定要挪一挪了。

其实说要建,真的不难,是什么成了最大的难题呐?钱~

大郭庄太值钱,所以拆起来就废了很多钱。

到现在为止这一块还有极少数没有搬走的人家,也不清楚都有什么打算。

整个郭庄板块的拆迁如期进行,并划分了安置区域:分别为塘坊地块、翠屏山地块、骆驼山地块、中医院地块

大郭庄有无未来?

未来的大郭庄当然就目前的现状也会进行保留,规划如下:

片区内主要有七大特色功能区联动的空间布局:

机场保留区、混合社区、未来城市生活主题实践区、区域性综合商务区、城市型科教创新区、故黄河文化片区、战略留白区。

重点规划建设:

跑道公园、未来“城市生活”主题实践区、淮海经济区域协作中心、故黄河水利文化馆、迎宾大道门户区、淮海工业博物馆、彭祖楼&淮海文博园、故黄河体育公园、城市双修主题公园等重要节点。

而对于徐州来说,大郭庄板块未来的价值是如何体现?这一点大家不妨参考我上述的伦敦CAZ属性。

很多想在这买房的朋友都会担心,徐州会不会因为开发尺度太大而放弃大郭庄板块,这里你需要清楚认知一点:新城区,老城区,还是整个东区板块不能仅仅用地铁线路来沟通经济,而这中间也需要一个强力的平台,大郭庄板块在后期就是承担一个融汇平台,它不仅会成为徐州经济腾飞的具现,也会成为新徐州文化的承载地。


能登上台,还是需要一定的时间累积沉淀,不能急,急了就又是一个新城区。

期望未来的大郭庄板块能剃干净非法购房者!

说到底,大郭庄对于市民最重要的意义在于能不能带来更佳的生活体验!如果未来大郭庄起来之后,直接是来拔高徐州房价的,我想徐州市民不要也罢。

大郭庄的成型不仅是徐州城市经济核心的象征,还代表人才由外流到回流,经济由以房为主导到以人为主导的重要节点。

一旦到了起步就是3W+,那别谈什么经济未来,继续卖地吧!


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文章转载自微信公众号徐州易百房

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