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深圳“五环”房价地图∣陆家嘴

2021-02-15 11:35:04

深圳“五环”房价地图∣陆家嘴

深圳楼市魔幻了,疫情、715都没能改变市场方向。


所以,超预期成为年度关键词。


深圳房价一直是个谜,直到今天才正式解开。


我们可以把深圳划分为80个片区,根据今年6-11月的二手成交价(不是挂牌价哟!),划分成五个档次分别是:

红色:10万+

黄色:8-10万元

绿色:6-8万元

蓝色:5-6万元

灰色:5万元以内

这就是深圳的“五环”房价地图,你家住在几环呢?


借这篇文章,“嘴哥”(szlujz)也对深圳楼市做一次年度梳理(ps:本文图片均来自深圳贝壳研究院)。


房价高低差五倍陆家嘴


深圳“五环”房价地图


可以看出,红色部分非常显眼,按照房价高低依次为:深圳湾-农科香蜜湖-科技园南区-百花园岭-科技园北区-后海-华强北-宝中-红树湾-前海-蛇口-尖岗山-八卦岭-石厦益田-竹子林-黄木岗,共计16个片区。


这是深圳房价最贵的“一环”。

影响深圳人买房的三大因素是名校、地铁和商业。


深圳房价“一环”区域中,有个新贵是八卦岭,今年上半年一度是房价涨幅最大的区域之一,原因就是荔园名校的加持。


毗邻10万+的片区,有17个,房价高低依次为:大学城-南山中心-华侨城-车公庙上下沙-莲花彩田-红山上塘-南油-景田-福田中心区-南头-碧海-宝城-田贝水贝-保税区-皇岗-梅林关-西丽。


6-8万元的是深圳房价“三环”,有18个,依次为:新洲-口岸-东门-翻身-梅林-西乡-福华新村-华强南-银湖-沙井-黄贝岭-坂田-龙华老城-布心-民治-百仕达翠竹-福永-桃源居。


“四环”的片区最少,只有12个:莲塘-大浪-地王-笋岗-万象城-新秀-清湖-观澜-大运-泥岗清水河-沙头角-人民南春风路。


“五环”多在东部,有15个:松岗-坪山中心-盐田港-布吉-平湖-龙岗中心城-横岗-燕子岭-梅沙-龙西五联-宝荷-坪环-南联-新生-坑梓。


房价最高的深圳湾18万元,最低的坑梓3万元,二者相差五倍,这就是魔幻的深圳。


挂牌价有多水?陆家嘴


今年饱受诟病的挂牌价与实际成交价之间,有多少水分呢?


二手挂牌价与成交价走势


可以看出,二手挂牌价一直上扬的,显现出业主的强势心态。而实际成交价格则是有起伏的。


7月份以前,成交价和挂牌价还是成正相关的。


715之后,二手市场明显冷却,虽然挂牌价一直坚挺,但是实际成交价格走低,二者之间的差距拉大。


“嘴哥”(szlujz)估摸了一下,今年以来,二者的差距在0.5-1.5万元之间。


各区域一手住宅成交占比


规律出来了,价格与成交是反着走的。东部始终是成交量的王者(最上一根线),直到四季度,才被西部区域(蓝线)反超。


而中部区域(下线)在整个一年中,始终处于垫底的角色。


各区域二手住宅成交占比


二手也是东部最强,中部垫底。


今年二手房热点小区15强


今年最热门的二手房是桃源居,前11个月成交套数679套,紧随其后的是领航城和桂芳园。


15强中,龙岗占据了6个席位。


一手住宅仅够卖7.7个月陆家嘴


新房去化周期


去化周期是衡量一个市场供求关系的一个重要指标。一般以12个月为分界线,低于这个数值说明供小于求,反之则是供大于求。


深圳的一手住宅一直是供不应求的,去化周期(绿线)近7年来都低于12个月;非住宅(蓝线)都在20个月左右。


今年虽然加大了住宅供应,但是因为市场太火了,去化周期跌到了7.7个月,最低的年份出现在2015年,为7.4。


不过那时的供应和现在不能同日而语,所以综合来看,今年的去化周期是7年的最低水平。


进入“分化上涨期”陆家嘴


深圳楼市20年成交走势


20年来,一二手平均年度成交为14万套,一手6.3万套,二手7.8万套。


从深圳楼市20年的走势,“嘴哥”(szlujz)发现,二手(蓝线)在2009年和2015年出现峰值,为15.7万套和14万套。


一手则出现在2005年和2004年,分别为10万套和9万套。


所以,一二手市场并不同步。但是到了2012年,二者基本同步,显示出深圳楼市进入了一个新的周期。


在这个新周期下,楼市的周期变短,一般为三年。


从2015年开始,仅从成交量看,深圳楼市就完成了一个从下跌走向上扬的周期。从2018年开始,进入了上涨周期。


“嘴哥”(szlujz)看来,深圳楼市仍会走出一个“分化上涨期”,即牛掰的地方会继续牛。


18个月月度成交套数


再细化看下月度数据。


从2019年7月至今的18个月期间,一二手房月均成交套数13858套。


上表可以看出,从今年3月份开始,深圳楼市成交量逐步上扬,7月份达到 一年半以来的最高水平。


可以看出,即便是疫情都没有对成交造成大的影响。


临深城市成交占比


购买力富余的深圳人当然不会放过临深。


深圳客在临深购买占比在今年8月达到峰值的52%,这与深圳40年的扩容传闻不无关系。


大湾区重点城市新房成交


看下9-11月份大湾区重点城市的新房成交情况。


11月份,深圳新房成交突破9000套,环比增长高达42%,中山和惠州均实现了两位数的增幅。


所以说,年底中山火了,这个牛皮还真不是吹的。


深圳的热钱太多啦陆家嘴



11城存款余额及增长


房价归根结底就是钱的事。


房价火不火的一个重要指标,就是看存款余额的增速。


今年10月末,深圳存款余额9.6万亿元,排在京沪之后,但是增速却达到了19.8%,与排在第一位的杭州相当。


在《第一天看房下定,第二天一次性付款,两套一个亿》这篇文章里,“嘴哥”(szlujz)具体说了一下存款余额和增速这两个指标,通俗来说,就是太多的热钱流入了深圳。


深圳的城市活力、房价的上涨、富豪的涌入,都可以在上表找到答案。


十年M2增幅


还是那句话,房价的本质就是货币现象。


M2(广义货币)是反映货币供应量的重要指标之一,具体反映经济中的现实购买力和潜在购买力。


M2增速较快,则投资和中间市场活跃。


截至11月末,M2为217万亿,为十年最高水平,同比增幅10.7%。


也就是我们常听到的,货币放水,钱变毛了。这是全球的普遍现象。


那么,明年深圳楼市还会继续火吗?在“嘴哥”(szlujz)看来,趋势已经很明显了,是大概率的事情,不妨拭目以待吧!


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文章转载自微信公众号陆家嘴

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