首页 > 景点大全 >一千多万买入上海陆家嘴房产,我的投资逻辑全分享

一千多万买入上海陆家嘴房产,我的投资逻辑全分享

2021-02-15 11:34:04

一千多万买入上海陆家嘴房产,我的投资逻辑全分享

  这是Spenser的第752篇文章  


上周在上海,我除了办了两场线下的活动,和咱们北外滩的上海办公室和同事们交流外,还有一件很重要的事情,就是买了一套陆家嘴的房子。


具体哪个小区我就不说了,担心说出来之后这个小区就被买爆了,我会在我的买房会员群里和大家分享了。


给大家看下小区楼下旁边的黄浦江栈道的风景哈,确实稀缺和漂亮。



这篇文章呢,我就和大家说下,为什么我会在今年这个时候买入上海,以及选择陆家嘴片区的原因。

1

熟悉S叔的老铁们都知道哈,我从2017年开始,就常驻深圳了,并且在深圳每年买一套房;


而今年深圳的房产又是一轮领涨,但我今年没有继续追高买深圳,而是买了房价三年没涨的上海,这是为什么呢?


首先,如果我们想成为专业的房产投资者,有一个观点很重要,就是你眼光不要局限在自己的城市


你要跳出你的城市来看其他城市,这样你才能遍及全国,甚至是全球的投资视野。


你也不用太担心错过一两个风口,因为可投资的标的还是有很多的。


我先和大家说一个概念,叫做城市比价效应。


大家回顾2015年那一轮城市房价的板块轮动,就会看得很清晰。


2015年ZF希望去库存,发布了几条利好房价的政策,结果深圳反应最快,2014年下半年到2015年上半年深圳一波领涨,大家应该都知道对吧;


2015年下半年开始到2016年上海也跟着暴涨,房价直接翻倍,后来马上出了限购政策,然后2017年杭州开始暴涨,到了2018年、2019年,大家发现哪几个城市涨得最好么,是我老家宁波,和上海旁边的强二线苏州。


为什么是这样的一个城市板块轮动呢,因为资本是聪明,一定要从高估的资产,流向被相对低估的资产。


比如上海和深圳的城市能量级差不多,深圳凭什么比上海贵一倍,虽然供需关系深圳是紧张很多,但是也不应该差这么多呀,不合理呀;


于是资本从深圳回流向上海,等上海涨完了,发现一比对,杭州价格低呀,于是资本流向杭州;


等杭州五六万一平米了,发现宁波虽然比杭州差一些,但也不至于两万一平米呀,不合理呀,于是把宁波炒到了四万一平米。


最后你发现了吗,经过这一轮资本的轮动,各个城市又恢复到了各自合理的价格。


这就是城市的比价效应。所以如果你现在已经错过了深圳今年的这一波涨幅,你也不用太沮丧,你现在要做的,是买入价格还没开始涨起来的同能量级城市,比如广州、上海、北京等,当然,或者一线城市周边的强二线城市,比如深圳旁边的东莞这两个月涨幅居然比深圳还猛。


我听说广州这两个月的交易量已经开始起来了,业主也开始跳价了。上海也是同样的情况,上海过去两个月的房产交易,已经非常活跃了。


你可能会问,S叔那你为啥不买广州和北京,要买上海呀;


哈哈,这个就是个人情怀问题了,因为我是宁波人呀,在上海有套房子,是每个长三角人民的心头愿望呀。


哈哈,开个玩笑,更重要的原因是,上海相对更容易搞定购房名额的问题,这个文章里不能详说,欢迎成为会员,关起门来私下说。


2

城市之间的比价效应,我称之为属于宏观分析,房价上涨,还有一个更本质,但是被很多人忽略,或者不理解的因素。


问大家一个问题,短期内房价上涨,到底是因为什么推动?


大家不要被市面上很多没水平的房产中介忽悠,什么货币贬值呀、央行放水呀,钱就不值钱了呀,所以房价一定会涨呀。


如果通过膨胀就一定引起资产价格上涨,那为什么大葱价格没涨呢、汽车价格没涨呢,手机价格没涨呢,不仅没涨,反而还跌呢。


通货膨胀和房产价格,有关系,但没有绝对意义上的参考关系。


因为通货每年都在膨胀,但房子并不是每年都在上涨,甚至上海北京过去三年的房价,整体还微跌,这不是矛盾了么,对吧。


所以货币贬值,通胀导致房价上涨,这个逻辑根本不成立。


不卖关子,大道至简,真正决定房价的两个底层:


第一是供需;第二是信贷利率,也就是房贷利率。


相信很多人都听过这句话,房价的涨跌,长期看人口,中期看土地,短期看金融。


前两个大家都明白,人口是需求,土地供应,体现在房价的供需关系上。


所以,这就是为什么我一直强调要果断抛弃三四线城市房产的原因;


人口在流出,政府又在大量卖地建房,供大于求,未来三四线城市房价会继续下跌;


而一线城市人口在流入,城市土地供应稀缺,所以一定要买一二线城市,而且你有想过,为什么每次一线城市房价领涨,都是从深圳开始的么。


本质上就量大原因,第一,深圳房子的供应量是一线城市中最紧张的;另外一个重要的原因,是深圳的金融信贷政策,是最有灵活空间的。


短期内影响房价的,是金融和政策,但是这一块,很多小白就不太懂。


而金融和政策最直接的体现,就是房贷利率。


大家一定要记住,房贷的利率对房价的影响,远远超过大多数人的认知。


如果大家分析2009年房价的暴涨,2014、15年房价的暴涨,都是因为降低了首付比例,提高了信贷额度,降低了贷款利率,这都是为了两个目的:


第一,释放更多资金的流动性和充裕度;第二,降低资金的使用成本。


所以,利率降低了,房价就容易涨;利率提高了了,房价就容易跌;


上海在2015年暴涨翻倍之后,上海房贷利率从4.52%上升50个基点到5.01%,直接导致上海楼市冰冻了三年。


那么今年,会发生什么呢,大家可以看下目前整个市场利率的调整变化。


全国的房贷利率已经连降6个月了,虽然降幅很小不明显,但可以看出信号。


大家细品,我就不能多讲了。


今天的文字比较长了,希望对于你今年买房有个参考,不要听取市面上过于片面的信息,抓住投资本质。


我在30号,也就是下周一晚上八点钟,会在我们的严肃买房会员群做一场线上闭门分享,会非常详细的讲解我整个投资的逻辑,主题包括但不限于:


今年的房产投资要不要买,买哪里,我的选筹逻辑是什么


我为什么在上海没有买新天地,大虹桥,前滩板块,而买陆家嘴板块。


我为什么没有选汤臣一品,中粮海景等豪宅标的,挑选XX这个小区,以及是如何挑选户型和楼层的逻辑?


和房东谈判,你一定要注意哪些细节,才能谈到低价。


省下一二十万的中介费等等。


买房交易里全是坑,防不胜防,大家一定要擦亮眼睛呀。

大家可以扫图片二维码加房妹微信,欢迎加入严肃买房会员,3999一年,也可以单独购买此次分享课程。


因为内容比较隐私,所以我们




▼▼▼

 

非会员299,会员免费
付款后请记得添加房妹Miya微信

文章转载自微信公众号Spenser

上一篇:北京站!王府井!上海陆家嘴!周口在这些地方刷屏啦…… 下一篇:返回列表
请转载时务必注明文章作者和来源,尊重他人劳动。
转载注明出处:http://www.nioix.cn/jyjl/16055.html

相关阅读

热门标签

最新资讯

更多>>

网红景点及背后的财富密码

网红景点及背后的财富密码

【黑话连篇】该栏目更多的是揭露事件或对事件的看法,以 ... [更多]

热门信息

更多>>

本站信息来源于网络,如有侵权请与我们联系。本站原创内容转载请注明出处。

Copyright 蒲公英旅游网 联系方式:企鹅:2537432032@qq.com