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2站到静安寺,内环内的长寿板块,500万刚需上车+1000万改善置业皆宜

2021-02-14 13:23:55

2站到静安寺,内环内的长寿板块,500万刚需上车+1000万改善置业皆宜


对于普陀的百姓来说,“三长”一直都是买房选择中优先级比较前列的。


因为这“三长”,无论是从学区、交通、还是未来发展,都是在普陀各大板块中比较优质的存在。


我们小胖看房二手房之前发过关于长征、长风这两个板块的板块解析,今天我们就来看看普陀“三长”中的最后一长——长寿路。



01


长寿路板块



长寿街道,是普陀区唯一一个全境都在内环内的街道,自然也就是普陀区地理位置最优越的区域,与此同时,与长寿路几乎平行的苏州河段也是整条苏州河最美的莲花形湾区所在。


理应来说,这个地方无论是地理位置还是自然条件都应该是个中翘楚。然而在2035规划当中却闹出个段子,明明拥有全境内环内的长寿路,普陀区却成了市中心七区当中唯一一个没有CAZ的存在,着实让人大跌眼镜,住在普陀区的人们不免怀疑自己是不是住了个“假市区”。


事实上,长寿路苏州河区域确实和其他内环内板块相比,缺乏了一点热度,吃亏就吃亏在大约二十年前的世纪之交,长寿路进行大规模改造的时候,规划的前瞻性事实上是严重缺失的,无论是商住比例还是地块的协同整合,整个都不能和真正CAZ当中的其他板块一较高下。


虽然长寿路是完成了拓宽,城市界面也得到了大幅更行,但实际功能和持续开发能力却陷入泥沼,似乎就是找不到合适的发展方向。


时至今日,长寿路苏州河区域在2035规划当中,作为内环内板块却没有任何标签存在,实在让人感到意外。


但是这不代表长寿路板块未来没有发展前途了。


长寿路板块,北面是苏州河的莲花湾,南面就是北横通道,长寿路正好夹在两条发展轴线当中,是发展空间比较大的板块。一来被苏州河和北横通道夹着的板块也不太多;二来绝大部分都靠着黄浦江的方向走,这些板块相对来说都是比较发达的,因此被两条发展轴线夹着的长寿路就会有一个巨大的机会。


(1)北横通道


很多人对于北横通道还是比较陌生的,多数购房者对板块比较敏感,但对道路不是很敏感;但其实板块的发展永远都是有限的,但通过道路可以做无限的延展,因此来说最值钱的永远都不是板块,而是道路。


北横通道作为上海三纵三横主交通路网当中的北部东西向的一个主通道,在2020年就会由西向东开始分段通车,这是上海的第二条延安路高架。


我之前在线下专门讲过北横通道的课程,各位如果有兴趣可以留言获取课程链接,这个对买房也是很有帮助的。北横通道西起虹桥机场,把虹桥机场和外高桥这两个上海经济活力最强的特殊区域串在了一起。


为什么说这两个地区的经济活力是最强的?外高桥有上海的自贸区,开放度很高的对外贸易窗口,它连接着全世界的。虹桥机场作为大虹桥交通枢纽的核心,主要任务是把长三角聚拢到一起;以上海为平台,让长三角需要经济发展的城市和全世界搭上桥梁。这条路相当于把长三角和国际两个经济体牵在一起。


可以想象一下,延安路高架沿线有静安寺、中山公园、新华路、衡山路、淮海路等,那么北横通道呢?想想画面感就比较的强了。就不知道这次普陀区能不能抓住这个机会,因为北横通道完全有条件可以复制延安路高架的奇迹。


(2)苏州河


再来说说苏州河的改造。不管是普陀区人民还是全上海人民,都忽略了一个事实,就是普陀区占据了苏州河最好的资源,但却没有能够好好的利用。苏州河流经普陀和闸北是最长的,也是弯曲最多的一段。


长风段和长寿段均是苏州河连湾上的一段,在城市里有几个连续的河湾,这样天然的地理条件,是不可多得的,全上海找不到第二处。



在隔壁静安巨大的压力之下,普陀其实已经没有退路了。必须要拿出至少看起来不输人的改造成果,面积已经在那了,至少要有亮点,不能乏善可陈,也算是对得起普陀区发源的母亲河。


因为苏州河不仅是上海的一条母亲河,更是普陀的母亲河,我们在之前的历史变革当中有说到普陀区本来就是在苏州河两岸的日本人开设的工厂,诞生的一个经济体,所以普陀区必须要对得起这条母亲河。


02


长寿路板块——交通




自驾方面,整个板块紧贴内环线,再加上长寿路这条主干道,板块内部的业主无论去哪里都是比较方便的,四通八达,交通便利优势凸显无疑。

地铁方面,13号线在板块内部设置了江宁路站、长寿路站、武宁路站,7号线在板块内部设置了长寿路站,板块内的业主可以乘坐13号线到南京西路、汉中路等地,7号线可到达静安寺等核心区域。


另外在板块边上,11/13号线的隆德路站、3/4号线的镇坪路站、中潭路站都是比较近的,板块北部和西部的业主可以去这几个站点乘坐地铁。


03


长寿路板块——商业




整个长寿路板块的商业可以说还算可以,虽然整体的体量不大,但是基本上几个路口就有一个商业中心,比如安国商都、亚新生活广场、巴黎春天、以及附近的我格广场等,基本上整个板块内业主的日常中低端需求都可以很好的满足。


但是这个地段,无论是去静安寺、南京西路,还是人民广场,都是在10-15分钟车程内,各种商业CBD都能够满足业主们的高端购物需求。


04


长寿路板块——学校



学校方面,长寿路板块的学校主要有2个——江宁路学校和同济大学第二附属中学,虽然说学校的数量不多的,但是学校实力和隔壁的第二梯队——武宁路小学比起来还是能battle一下的。


上海市江宁学校是由上海市最早的26所实验小学之一的江宁小学延伸而来的九年一贯制学校,已有近七十年的历史,素以治校严谨、学风优良、教育教学质量高闻名。


江宁学校对口的小区基本上都是周边的15年-20年房龄的小区,品质上还算可以。


江宁学校部分对口小区挂牌价一览


如果想要买学区房的,我比较推荐入手这些江宁学校对口小区的房源。


05


长寿路板块——医院



虽然板块内部没有比较好的医院,但是普陀人民医院,长征医院这两家三级甲等医院距离板块不远,完全能够支撑起板块内居民的日常医疗需求。 


06


长寿路板块——它的二手房们



截止至2021年1月24日,长寿路板块一共挂牌了266套房源,均价为7.4万/平米。



这266套二手房源的总价分布如下所示:



整个长寿路板块,20年房龄内的房源和20年以上房龄的房源,数量上达到了一致,这也能通过总价段的数量来看出来。


20年房龄内的小区基本上以110平米以上的户型为主体,这也的话总价上就是要800万以上,这些小区以乐活居、世纪之门、河滨围城等为代表。


而20年以上房龄的小区就是购房者眼中的老破小,这些小区虽然位于内环内,但是户型都是以50平米以下的1房为主,总价也在400万以下,对于想要在上海内环内上车的刚需客、以及养老置业的购房者来说,比较合适,这些小区中以德怡园、长寿新村为代表。


07


长寿路板块——置业推荐



长寿路板块作为普陀区内环内的板块,



首先,这是一个在内环内发展红利最大的板块之一,也是非常有诱惑力的一个板块,但窗口期已经不长了,因为北横的第一段北翟路已经通车,该知道的人也都知道了,但好处就是普陀区经常会被人忽略,可能你还会有机会。


第二,普陀区的房子,如果你不是很在乎大堂一定要吊个巴卡拉水晶灯,或者有一个描金的雕像,普陀区的房子还是非常实惠的,尤其是长寿路这里。


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文章转载自微信公众号小胖看房二手房

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