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半站南京西路静安寺+重点学区,老公房最高单价已17w+,这个板块这么香?

2021-02-14 13:20:51

半站南京西路静安寺+重点学区,老公房最高单价已17w+,这个板块这么香?



今天要测评的板块可能是很多人的盲区,它就是江宁路板块。听到这个名字后,大多数不了解老静安的人第一反应可能就是“它是谁?”,“它在哪?”


它是一个低调奢华有内涵的板块

低调——板块没有新盘,曝光度低

奢华——老公房单价高达17w+!

内涵——历史久远,文化底蕴浓厚。



上海二手房市场,价格的高低通常都是市场供需的结果,高或者低,都有它的原因。


江宁路板块是凭借什么最高单价到达17W+的?今天就来测评下这个板块。



01


江宁路板块



江宁路并不像有新盘的板块一样有那么多媒体为它刷屏宣传,也不像大型商圈那样被大多数人所熟悉。


主打学区房,但不仅是学区房。


就它的位置而言,一说出来脑海里就了概念:江宁路板块被南京西路、静安寺、长寿路商圈紧密包围。多紧密?近到不足一站地,走路就能到。东北方向一河之隔还有不夜城商圈。


对商圈位置不敏感的人还可以看下图:



江宁路位于老静安地界,如果板块有身份,那它就是妥妥的“真名媛”


老静安是在静安之上,更有优越感的称谓,意味着更早更成熟的发展,更多的优势资源,当然还有更广阔的未来:江宁路板块在上海市和静安区规划中被划入“中央活动区”(CAZ)。

根据上海2035规划的数据:全上海陆域6833平方公里为规划区范围,主城区范围约1161平方公里,中央活动区范围约75平方公里,最后得到出CAZ仅约占主城区6.5%,约占全上海的1.1%。


一句话:江宁路板块就是全上海范围内这1.1%中的佼佼者之一。




上海市城市总体规划中提出了“中央活动区”(CAZ)的概念,在《上海市静安区单元规划(含重点公共基础设施专项规划)草案公示稿》再次强调了中央活动区是重点发展区域。


说完未来,再聊聊过去。江宁路历史比较久远,经历也很丰富,不少文人、艺术人物在这里活跃。目前板块依然充满文化艺术气息,艺海剧院、同乐坊延续了板块的人文气质。这些不是置业主要的参考项,所以不多说。

不管是“出身”,还是发展前途,江宁路板块都是一个充满价值的点板块,但这还不是全部。



02


江宁路——交通




板块只有一条7号线穿过,板块内只有一个地铁站。板块周边还有2号线、12号线和13号线,地铁站距离都不是特别远,出行很方便。



但是话说话来,商圈都在步行范围内,4条地铁线的站点也相距不远,是就近购物还是去远一点的地方聚会,都是很方便的。有时候不仅要看板块内的地铁数量,还要看周边能借力的轨交站点以及和他们的距离。


如果说轨交房,其实全板块都能算在内。要是严格一点,就可以看看地铁口的房源。


康定路710弄,位置在和昌平路3号出口旁,不用过马路。但是这个小区有两个门,靠近地铁口的一侧是关闭的,要南行经过楼栋到另一侧小区门才能进,总体上依然是方便的。




03


江宁路——商业



前文讲到了板块被多个大型商圈包围,所以商业自然是少不了的。而且很多住宅区说到商圈配套都是以3公里日常圈、5公里车程圈、甚至还有10公里周末圈来算商业配套的,想尽一切办法多贴“近商圈”的标签。江宁路板块不需要硬贴。


江宁路板块是四大商圈的团,紧紧相邻的位置足以说明一切。非要计算距离的话,往远了算,选择从中板块中间点出发,4大商圈都在直线距离1.2公里范围内。板块本身又是住宅性质,所以是名副其实的闹中取静。


静安枫景苑是距离商圈比较近的,在小区就能看到晶品购物广场等商业。小区是品质次新房均价11.8W,总价区间为939-2280W之间。



与静安枫景苑一街之隔的就是老公房又一村,均价目前10.1W,不管是单价还是总价都低很多,可以低门槛共享相似配套。一室最小28平,只要360-470W,64平就能做成三室了,所以总价也比较低,660W。




04


江宁路——学校



前面讲了地段,商圈等板块优势,除此之外,教育资源又将板块拉高了几层。这个板块分布有一梯队的学校学区,其中最值得一提的就是9年制的静安区教育学院附属学校,录取之后全义务教育阶段都无忧了。


而且学校是快乐学习的氛围,心情和成绩双收获。文章开头提到的单价17W+的老公房正是静安区教育学院附属学校的学区房海防村,在了解了学校情况后觉得17W+香不香?


之所以单价高还有一个原因就是面积小总价低,在这样的市场情况下,很多人要的其实就是一个迈进门槛的机会,这样的单价高峰也就不难理解。


还有另一所一梯队的学校——静安区第一中心小学,在板块内也有学区房,关于初中一部分对口培明中学,一部分电脑派位进育才初级中学。




05


江宁路——医院



板块内部有上海市眼病防治中心,是一家三甲专科医院。板块旁还有市儿童医院、静安区中心医院和静安区老年医院,大型知名医院也都相距不远,瑞金医院、华山医院和华东医院直线距离都没有超过3公里,就医会比较及时。




06


江宁路——它的二手房们


虽然在新房市场上没有什么曝光度和流量,但是江宁路板凭借地段和重点学区,在二手房市场上名气不小。板块内各类房源比较丰富。


(1)重点学区老公房——海防村


不仅是重点学区房,还是9年制的重点校,加上老静安这张招牌,应该算是大多数老公房中的赢家了。


海防村目前均价在13.4W,单价最高已经到了17.1W,不仅房价高房源还少,就目前挂牌的5套房源来看,46平的2房是最低上车价,总价在782W。



由于学区光环太过于强大,所以在印象里会被列成挂户口用房。其实海防村房子自身状况还好,虽然是老公房,但不是特别老,只是年纪有点大。1997年建成,可以算成是“中年房”。



(2)一般老公房


除了重点学区,还有其他梯队的对口房源,门槛低很多。比如三梯队的静安实验小学对口的一批老公房。以句容小区为例,均价8W,一房30平左右,2房最大70平,总价段在230-575W之间。



(3)品质次新房——静安枫景苑等


静安枫景苑前文已经提到过,紧邻商圈的次新房,地段、重点小学学区、品质都占齐了。有设计感的水景景观、还有球场等配套。房子好价格自然低不了。小区的户型比较大,大一室70平要939W;大两室是百平以上,总价在1185-1450W;大三室总价1400-1610W,大四室总价2000-2280W。




07


江宁路——置业推荐



能看到这里的人可能会有一个疑问,为什么全篇下来都是优点?缺点就是——贵。学区房是推动房价的主力。以海防村为例,由于地段原因,均价高于全市是意料之中的事情;在环比增幅上,海防村学区优势就更强势一些,跑赢全市“大盘”。



这还不算,房东的心态表现得也比较强势,从正在挂牌的几套房源的价格变化就能感觉到,房东在不断试探成交价上限。



重点学区房,不管是双学区还是9年制,都是紧俏房源,再加上其他优势,更显得一房难求,是需要准备好房票和钱包的蹲守的。


重点学区的标签过于强大,以至于地段优势相对模糊了。尤其是海防村上车总价782W会劝退很多人关注其他小区。所以在这里也有必要正名,除了重点学区房,还有很多其他低总价上车的房源。312套挂牌房源,500W以下的共118套。这些房源年代相似,面积是影响总价的重要原因之一。


板块分布着很多品质次新,大平层产品居多,总价门槛比较高,也有一小部分次新小户型比如静安新格公寓一室户48平,总价446W起。


板块整体来看价值点比较多,房源比较多样,总价段跨度很大。这样也满足了不同需求的购房者。


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文章转载自微信公众号小胖看房二手房

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