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静安寺半小时地铁,最便宜的就是这里了上海买房攻略精选顾村篇

2021-02-14 13:16:26

静安寺半小时地铁,最便宜的就是这里了上海买房攻略精选顾村篇

上海买房,看上海买房攻略。

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宝山由于是重工业基地,集卡来往密集,各项配套都一般,一直都是上海的房价洼地。

不过,被称作“洼地“的通常是宝山的7号线和1号线沿线,进城比较方便。3号线沿线的淞宝地区开发较早,是宝山各项优质资源的集中地,也是区政府所在地,虽然距离市中心20公里开外,房价却不低。

而在宝山西边的另一侧,已经有了配套不亚于淞宝地区的板块,那就是顾村。

顾村也是市区上班的刚需上车一族们的首选板块之一,让我们一探究竟。


01

顾村的前世今生

顾村位于宝山区的西侧,贴近北部外环线,与上大、杨行板块为邻,是地铁7号线沿线。

顾村镇由原刘行镇与顾村镇合并而成。顾村的来源,据说,最早是由一户顾氏四兄弟开滩拓荒,并绵延至今。

刘行的历史同样悠久,传说当年在白荡河和荻泾河交界处,河下有泉眼,泛起形如菊花,饮之可延年益寿,故称“菊泉”,这也是顾村“菊泉新城”小区名字的来历。

顾村在十几年前还是一片村落、农田,是典型的上海郊区面貌,迎来跨越式发展也就是最近这十年。

2007年,顾村公园地皮开始动迁,2012年一期建成、2014年二期建成,目前是上海面积最大的郊野公园,有3个世纪公园的大小。

2010年底,7号线顾村公园站通车;2012年,华山医院北院建成开业;2017年,14万方的龙湖宝山天街开业。

仅用了十年不到的时间,顾村就从一片荒芜成为了外环外配套最成熟的社区。

顾村也是2010-2020年上海房价涨幅最大的板块之一,从8000-10000/㎡涨价到5万/㎡。

通常,涨势如虹的都是产业发达的近郊区域,如大虹桥、张江。而顾村没有强势的产业,属于另辟蹊径。

顾村公园自身就是一个网红IP,每年春季,全城的人都会到顾村公园赏樱,这为一个默默无闻的郊区板块提供了巨大的边际流量,人多起来了就会催生配套的发展,形成一个一个良性循环。



02

顾村的配套

顾村板块最引入注目的IP就是顾村公园,也是整个区域发展的核心。建成不足10年的光景,“赏樱就去顾村公园”已经成为了上海人民的共识。

图:顾村公园樱花季

7号线在顾村公园设有站点,从顾村公园出发,半小时出头可以到静安寺,很多浦西核心区上班的人在顾村买房。

即将通车的地铁15号线的终点站也设在顾村公园,顾村也成为外环外罕见的双轨交枢纽。

15号线是一条联通上海西部的重要线路,从顾村笔直一路南下。到达长风公园、虹桥开发区等重要节点用时会比坐7号线去静安寺更短。

宝山区的商业配套孱弱,大型综合体屈指可数,淞宝的宝乐汇和共康的万达广场属于佼佼者了,而整个宝山的商业最强点就在顾村。

顾村最主要的商业体是7号线刘行站的龙湖宝山天街,商业面积有14万方。

图:龙湖宝山天街

龙湖天街餐饮和零售业态丰富,甚至吸引了外环内上大板块居民前来消费。外环内的人跑到外环外消费,也是一大奇观了。

顾村公园站上盖的正大乐城相对龙湖天街规模较小,档次定位也是中端连锁消费。

宝山也是个医疗弱区,一共只有2家三甲医院的分院,其中1家就是顾村的华山医院北院,是2012年新建的,床位数是静安总院的3倍。

图:华山医院北院

在商业和医疗两项上都拔得头筹,又拥有两条通往市中心的地铁线路,顾村在宝山区内拥有强大的比较优势。

唯一有些缺憾的是公办学区不够好,宝山好的学区都集中在淞宝和上大。


03

顾村标杆楼盘


顾村是一个典型的刚需上车板块,住宅主体与动迁房与紧凑户型商品房为主,大体可以分为三个区域。

顾村板块中区位最好的就是靠近顾村公园的商品房片区。顾村公园地铁站、华山北院、正大乐城都在保利叶语小区隔壁。

保利叶语小区的单价也是整个顾村板块最贵的,达到5.6万/㎡。

保利叶语和保利叶上海都是高低配小区,前排靠公园的是总价1700万左右的联排别墅,后排是公寓高层。

图:保利叶语

地铁对于顾村住宅的定价起到决定性因素。靠近地铁的保利叶语两房接近500万,而距离地铁站1.5公里的保利叶上海只有400万不到。

顾村的住宅主体是大片2005年后建的次新动迁房,有好日子大家园、菊泉新城、馨佳苑3个片区。

好日子大家园与馨佳苑房子品相更好,都是红砖外墙的多层和小高层。

图:好日子大家园

图:馨佳苑

而菊泉新城的位置和交通更佳,更靠近沪太公路以及顾村板块配套主体的华山北院和顾村公园。

动迁房中靠近地铁的两房总价在300万左右。

沪太公路东侧的商品房和别墅片区虽然小区品质最佳,有旭辉依云湾、金地天地云墅、中铁青秀城等大开发商产品。但由于处在7号线与1号线中间的空白区域,只适合在宝山本地上班的有车一族。

该片区的房价在整个顾村板块是最便宜的,三房只要300万出头。


04

顾村板块的优势和劣势


顾村的最大优势在于——它是静安寺半小时地铁范围里最便宜的板块,没有之一。

静安寺-南京西路CBD的体量、档次都问鼎浦西之最,与浦东的陆家嘴并列为上海两大最顶级CBD。

对于预算有限、上班在静安寺的买房人来说,购房选择实在是很有限。静安寺往西、往东是上海的发展主轴,一路上都是房价高地。

静安寺往西30分钟是虹桥商务区,二手房均价现在站到了7万/㎡以上,往东30分钟是房价比肩市中心的张江,即使是再东面的唐镇,房价也不便宜。

7号线往南都是中环内区域了,换乘到8号线的话,30分钟出头可达静安寺的是浦江镇,目前房价也来到了6万/㎡以上。

而唯有顾村房价在4-5万/㎡之间。

15号线开通后,顾村又将成为15沿线的房价洼地。

前面的文本中,我们也强调过,顾村在宝山区内有比较优势,区内最好的商业和医疗都在顾村。

顾村的短板,首先是整个上海北区高端产业的缺失,尤其是在顾村所在的西北侧。

附近的产业园区都与物流、汽配有关,这也是房价一直在低位的原因。

顾村发展至今,配套、交通都已经比较成熟,但终究还是一个睡城。

居民们白天从顾村出发到市中心、甚至是宝山城区,晚上回到顾村,就近工作的人几乎没有。

顾村的另一个问题就是严重依赖于地铁,从地铁房相对非地铁房的溢价中可见一斑。驾车出行的体验比较糟糕,必经之路的外环线、沪太公路上都是飞驰的集卡,行驶在路上必须打起十二分的精神。

顾村的学区也比较一般,这也是刚需上车板块的通病了。毕竟,现在买一个挂户口的老破小也要三四百万.顶级学区房的梅园X村、海防村要600万了。

在顾村,300万就能买个商品房小两房。既要又要,是不太现实的。


05

顾村板块总评


顾村在全上海300-500万的总价段的板块中,各方面都显得比较突出,是具有性价比的一个刚需上车区域。

集大型氧吧、次新社区和成熟配套于一身,顾村已成为近郊宜居典范。

顾村的住宅以2010年左右的次新房为主,户型紧凑,两室户型在70多平左右,部分楼盘300万不到的总价即可上车;三室户型80-90平的都有,400万不到也可买到。

我们认为,顾村最适合购房的总价段在300-450万左右,更高的价位适宜选择其他板块。

适合在顾村置业的人群是在浦西核心区工作的白领以及在宝山本地工作的人士。

在浦西核心区上班的买房人依赖于地铁出行,最好选择近地铁的小区。

宝山本地上班人群考虑到性价比的话,可选沪太公路东侧的商品房区域,两房仅300万出头。

我们在手握300多万,在上海怎么选房?的文章中重点推荐了顾村,是兼顾自住+潜力置换与长久居所需求的一个板块。


以上是正文,来自阿楼

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