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土拍转冷?两面水景+一线世纪公园景观,这块绿轴宝地被保利以36.77亿元竞得!

2021-02-13 10:53:45

土拍转冷?两面水景+一线世纪公园景观,这块绿轴宝地被保利以36.77亿元竞得!







「 导读 」

今日,温州市城市中央绿轴区域G-13地块由保利浙南房地产开发有限公司(保利)竞得,成交价36.77亿元成交楼面价17108元/㎡溢价率12.9%
 
据小编了解到,包括金茂、时代、保利、荣安等大牌开发商参与竞逐,下面请随小编一起看一下地块的详细信息。
 
「 壹 」
The First
 
该地块位于中央绿轴板块,就在世纪公园西侧,不含安置房北临月落垟路,西眺惠民路,南面东垟路,东靠三友路。
 
地块总用地面积77587㎡,划拨公园绿地面积8255㎡,出让面积69331㎡(折103.9亩),体量较大;建筑面积214929㎡,其中兼容的零售商业、餐饮、商务金融用地建面为:44000㎡-64478㎡。
 
地块形状方正,易于建筑布局。
 
▲地块区位图
 
 
「 贰 」
The Second
 
地块所在的中央绿轴板块,既是温州市的行政中心区,同时也是温州楼市的价值高地,二手房源如宏地温州府、温州大公馆,售价都在45000元/㎡左右
 
贵有贵的道理。无论是在市政配套、景观绿化、交通还是教育等方面,这个板块都荟聚了温州最顶级的资源。即便在某方面有所欠缺——比如说,新建的优质商业综合体——也会很快补齐(万科印象城Mega在建中)。
 
可以说,绿轴板块就是温州市的“脸面”,实打实的“亲儿子”。未来,无论温州怎样发展,绿轴板块都注定是最耀眼的主角之一。
 
而这宗地,还不仅仅是地处绿轴板块这么简单。我们看一下地图——
  
▲地块卫星图(黑色线条为行政划分线)
 
可以看到,该地块西侧紧依河道,南面也可观一线河景,东侧俯瞰世纪公园——双面河景+市政公园,这样的景观资源,称得上得天独厚,即便在绿轴板块内也少有项目可以比拟,显然是该地块的一大亮点。
 
并且,该地块还包含8255㎡的代建公园绿地,分布在地块的北侧、西侧和南侧,且造价不菲,未来整个社区都将为优质的公园绿地景观所环绕。(据政府文件显示:绿地代建工程单方造价:700元/㎡-800元/㎡,河岸驳坎代建工程单米造价:10000元/米-12000元/米。
 
 
▲代建绿地公园位置图
 
未来项目方会如何排布楼栋、设计户型,最大限度地挖掘景观资源,实在令人期待。
 
交通资源方面,同样禀赋十足。东西两侧分别是三友路、惠民路两条主干道,北临惠民路S1站、距温州大道约400米,南距瓯海大道约700米,无论是在公共交通还是路网资源方面都挑不出毛病。
 
商业配套方面,离在建的万科印象城Mega距离约700米,显然在有效辐射范围内,并且项目自带约44000㎡-64478㎡的商业综合体这个体量的综合体,不仅能满足本小区业主需求,还能对周边住宅区形成有效覆盖。

还有一点值得一提,那就是限高方面的要求。政府文件中明确指出,地块建筑高度为:≤150米,且住宅高度为:24-80米;也就是说,这150米的限高是针对地块的兼容用途(零售商业、餐饮、商务)做出的要求。
 
换句话说,该地块具备打造超高层商务办公楼的条件
 
但恕小编眼拙,即便翻遍了地块出让文件,也未找到政府对打造超高层建筑的硬性要求。
 
除上述优点外,该地块也有明显的缺点。
 
一是地处绿轴板块南侧,与绿轴板块北侧相比,城市界面差距略大,且绿轴板块南北两侧为金温铁路所切割,南侧驾车往北,出行多有不便。
 
二是离S1线过近,地块最南侧距S1线约500米,最北侧距S1线仅100米!很显然,离S1线较近的楼栋会受到较大的噪音影响,未来在定价上可能也会有不小的价差。
 
这块地,两侧临河、一侧紧依市政公园,周边环境较为纯净,虽然在绿轴南侧、城市界面略有不足,但毕竟是在城市中心,不失为是闹中取静、风景优美的宜居地段。而S1线的不利影响,则对以上优势和宜居的定位构成了不小的挑战。
 
总的来说,这是一宗地处绿轴板块、景观资源优异、交通便捷的好地块,但距S1线过近,噪音影响不容忽视。
 
 
「 叁 」
The Third
 
地块起始总价32.57亿元,起始楼面价15154元/㎡,最高总价42.37亿元,最高楼面价19713元/㎡,竞至最高价后转为竞报政策性住房面积,竞报面积增幅为200㎡或200㎡的整数倍。
 
▲地块周边情况(惠后均价按最新一期房源最低装标统计)

适宜和该项目对标的地块,当属今年刚出让的世茂站南单元地块(案名为:鹿宸印):楼面价18417元/㎡万科锦江路地块:楼面价18034元/㎡
 
在售新房方面,最适宜拿来对标的,当属万科翡翠天地,两地块同在绿轴板块南面,隔世纪公园相望,而万科翡翠天地的终端售价约38652元/㎡(以3888元/㎡装标计价)
 
 
「 肆 」
The Fourth
 
▲地块现状图
 
容积率:1.0-3.1建筑密度:≤22%;绿地率:≥35%;建筑高度:≤150米(且24米≤住宅≤80米);

地块内需配建一处9班幼儿园,用地面积不小于4655㎡,建筑面积不小于3840㎡;
 
本次土拍介绍到此为止,想了解更多土拍信息、楼市情报,请关注瓯越楼市!

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文章转载自微信公众号瓯越楼市

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