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土拍转冷？两面水景+一线世纪公园景观，这块绿轴宝地被保利以36.77亿元竞得！

2021-02-13 10:53:45

土拍转冷？两面水景+一线世纪公园景观，这块绿轴宝地被保利以36.77亿元竞得！






「 导读 」

今日，温州市城市中央绿轴区域G-13地块由保利浙南房地产开发有限公司（保利）竞得，成交价36.77亿元，成交楼面价17108元/㎡，溢价率12.9%。
 
据小编了解到，包括金茂、时代、保利、荣安等大牌开发商参与竞逐，下面请随小编一起看一下地块的详细信息。
 
「 壹 」
The First
 
该地块位于中央绿轴板块，就在世纪公园西侧，不含安置房。北临月落垟路，西眺惠民路，南面东垟路，东靠三友路。
 
地块总用地面积77587㎡，划拨公园绿地面积8255㎡，出让面积69331㎡（折103.9亩），体量较大；建筑面积214929㎡，其中兼容的零售商业、餐饮、商务金融用地建面为：44000㎡-64478㎡。
 
地块形状方正，易于建筑布局。
 
▲地块区位图
 
 
「 贰 」
The Second
 
地块所在的中央绿轴板块，既是温州市的行政中心区，同时也是温州楼市的价值高地，二手房源如宏地温州府、温州大公馆，售价都在45000元/㎡左右。
 
贵有贵的道理。无论是在市政配套、景观绿化、交通还是教育等方面，这个板块都荟聚了温州最顶级的资源。即便在某方面有所欠缺——比如说，新建的优质商业综合体——也会很快补齐（万科印象城Mega在建中）。
 
可以说，绿轴板块就是温州市的“脸面”，实打实的“亲儿子”。未来，无论温州怎样发展，绿轴板块都注定是最耀眼的主角之一。
 
而这宗地，还不仅仅是地处绿轴板块这么简单。我们看一下地图——
  
▲地块卫星图（黑色线条为行政划分线）
 
可以看到，该地块西侧紧依河道，南面也可观一线河景，东侧俯瞰世纪公园——双面河景+市政公园，这样的景观资源，称得上得天独厚，即便在绿轴板块内也少有项目可以比拟，显然是该地块的一大亮点。
 
并且，该地块还包含8255㎡的代建公园绿地，分布在地块的北侧、西侧和南侧，且造价不菲，未来整个社区都将为优质的公园绿地景观所环绕。（据政府文件显示：绿地代建工程单方造价：700元/㎡-800元/㎡，河岸驳坎代建工程单米造价：10000元/米-12000元/米。）
 
 
▲代建绿地公园位置图
 
未来项目方会如何排布楼栋、设计户型，最大限度地挖掘景观资源，实在令人期待。
 
交通资源方面，同样禀赋十足。东西两侧分别是三友路、惠民路两条主干道，北临惠民路S1站、距温州大道约400米，南距瓯海大道约700米，无论是在公共交通还是路网资源方面都挑不出毛病。
 
商业配套方面，离在建的万科印象城Mega距离约700米，显然在有效辐射范围内，并且项目自带约44000㎡-64478㎡的商业综合体；这个体量的综合体，不仅能满足本小区业主需求，还能对周边住宅区形成有效覆盖。

还有一点值得一提，那就是限高方面的要求。政府文件中明确指出，地块建筑高度为：≤150米，且住宅高度为：24-80米；也就是说，这150米的限高是针对地块的兼容用途（零售商业、餐饮、商务）做出的要求。
 
换句话说，该地块具备打造超高层商务办公楼的条件。
 
但恕小编眼拙，即便翻遍了地块出让文件，也未找到政府对打造超高层建筑的硬性要求。
 
除上述优点外，该地块也有明显的缺点。
 
一是地处绿轴板块南侧，与绿轴板块北侧相比，城市界面差距略大，且绿轴板块南北两侧为金温铁路所切割，南侧驾车往北，出行多有不便。
 
二是离S1线过近，地块最南侧距S1线约500米，最北侧距S1线仅100米！很显然，离S1线较近的楼栋会受到较大的噪音影响，未来在定价上可能也会有不小的价差。
 
这块地，两侧临河、一侧紧依市政公园，周边环境较为纯净，虽然在绿轴南侧、城市界面略有不足，但毕竟是在城市中心，不失为是闹中取静、风景优美的宜居地段。而S1线的不利影响，则对以上优势和宜居的定位构成了不小的挑战。
 
总的来说，这是一宗地处绿轴板块、景观资源优异、交通便捷的好地块，但距S1线过近，噪音影响不容忽视。
 
 
「 叁 」
The Third
 
地块起始总价32.57亿元，起始楼面价15154元/㎡，最高总价42.37亿元，最高楼面价19713元/㎡，竞至最高价后转为竞报政策性住房面积，竞报面积增幅为200㎡或200㎡的整数倍。
 
▲地块周边情况（惠后均价按最新一期房源最低装标统计）

适宜和该项目对标的地块，当属今年刚出让的世茂站南单元地块（案名为：鹿宸印）：楼面价18417元/㎡，万科锦江路地块：楼面价18034元/㎡。
 
在售新房方面，最适宜拿来对标的，当属万科翡翠天地，两地块同在绿轴板块南面，隔世纪公园相望，而万科翡翠天地的终端售价约38652元/㎡（以3888元/㎡装标计价）。
 
 
「 肆 」
The Fourth
 
▲地块现状图
 
① 容积率：1.0-3.1；建筑密度：≤22%；绿地率：≥35%；建筑高度：≤150米（且24米≤住宅≤80米）；

② 地块内需配建一处9班幼儿园，用地面积不小于4655㎡，建筑面积不小于3840㎡；
 
本次土拍介绍到此为止，想了解更多土拍信息、楼市情报，请关注瓯越楼市！

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文章转载自微信公众号瓯越楼市

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